万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了(le)共同(tóng)债务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这(zhè)些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实(shí)已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布(bù)《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分(fēn)价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债(zhài)权转孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出(chū)背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重)到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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