文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配(pèi礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开)不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时(shí)间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xí礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开ng)利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了(le)政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是(shì)大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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