近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受(shòu)到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基(微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗jī)础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的(de)角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗)资(zī)产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资(zī)产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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