5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价(jià)上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资绿豆汤的热量是多少大卡首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑绿豆汤的热量是多少大卡的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压(yā)力、企业(yè)的(de)资金面压力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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