饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于(yú)规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格(gé)实(shí)行(xíng)明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师(shī)张大(dà)伟称，随(suí)着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易(yì)成本(běn)较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具(jù)有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易(yì)过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的(de)一(yī)个(gè)话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房地iphone12换电池多少钱产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建(jiàn)设(shè)部下(xià)发的《关于房地(dì)产中iphone12换电池多少钱(zhōng)介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代(dài)理(lǐ)收费，按(àn)成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京(jīng)市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机(jī)构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前(qián)并未明(míng)确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出(chū)合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确(què)服(fú)务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的(de)房地(dì)产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关(guān)部(bù)门依法查处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违(wéi)规信(xìn)息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由(yóu)于当前两部(bù)门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各(gè)城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等(děng)都可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业的专业(yè)性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支付(fù)一半(bàn)的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的(de)二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往往会将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上相当于(yú)变相(xiāng)推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提iphone12换电池多少钱出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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