饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布(bù)了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易(yì)当事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù双修是指什么意思，双修是怎么进行的)门从加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等十(shí)方面，提(tí)出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以(yǐ)北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来(lái)说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利(lì)用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工(gōng)作的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一(yī)个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地产中介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北(běi)京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的(de)收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门店、网双修是指什么意思，双修是怎么进行的站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中(zhōng)的细(xì)则(zé)，还需要看(kàn)各(gè)城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收(shōu)费的(de)行为(wèi)。部(bù)分中(zhōng)介(jiè)公司(sī)可(kě)能会利用其支配地(dì)位，在原(yuán)先(xiān)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而(ér)这(zhè)部分(fēn)费用，房东(dōng)往往(wǎng)会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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