近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价(jià)格(gé)走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yín对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思g)权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资产更多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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