万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了(le)共同债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管几十块钱的阿富汗玉是真的吗、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的(de)愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并已支几十块钱的阿富汗玉是真的吗付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价(ji几十块钱的阿富汗玉是真的吗à)款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷国际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责(zé)任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的(de)第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的(de)成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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