OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施(shī)资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波(bō)动(dòng)。”一(yī)位业(yè)内人(rén)士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的(de)产品具备一(yī)定的(de)投资价值，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济复苏的步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的(de)张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意向书和(hé)合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人(ré猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方n)相关负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料(liào)未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签(qiān)署租赁(lìn猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方)意(yì)向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负(fù)责的(de)态度(dù)，我们肯(kěn)定(dìng)要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在(zài)短(duǎn)期内完(wán)成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的(de)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解(jiě)释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退(tuì)租(zū)正(zhèng)好发(fā)生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们(men)实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科学城(chéng)这三十(shí)年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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