导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　回族女人为什么离婚少　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套(回族女人为什么离婚少tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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