公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩1ma等于多少a，1ua等于多少a也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包括(ku1ma等于多少a，1ua等于多少aò)北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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