文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程中，购(gòu)房者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平(感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同是(shì)两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款能(né感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解ng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没(méi)有统一的(de)预(yù)售资(zī)金监管规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的(de)提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解