近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的(de)可(kě)供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披(pī)露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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