5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害)轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的(de)基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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