近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的(de)主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中(zhōng)一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是(shì)年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中披露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟