饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局(jú)联(lián)合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成(chéng)交依(yī)赖(lài)中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民(mín)来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息(xī)不(bù)对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的(de)收(shōu)费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额(é)外(wài)的负担，而且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最(zuì)多(duō)的一个话题(tí)，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费(fèi)。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易(yì)双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的(de)2014年(nián)更新后的(de)收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)多(duō)少由各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地(dì)产经纪(jì)服务机(jī)构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项(xiàng)目(mù)和(hé)收费标(概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续biāo)准。房地(dì)产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门(mén)依(yī)法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但(dàn)对(duì)市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意(yì)见概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中的细(xì)则(zé)，还需(xū)要看各(gè)城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二(èr)手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的(de)专业(yè)性(xìng)提(tí)出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在(zài)一些热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这(zhè)部分(fēn)费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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