5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第(dì)三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人>