近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊)供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊投资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来(lái)分红(hóng)水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据单位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比(阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层(céng)资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的(de)资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实(shí)力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带(dài)来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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