5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的(de)投资(zī)愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强(qiá大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？ng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资(zī)成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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