OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发(fā)了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天)告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二(èr)级市(shì)场价(jià)格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出现波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一(yī)定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基(jī)金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得这么(me)急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园(yuán)区类(lèi)资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价(jià)格出现回(huí)落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书(shū)和(hé)合(hé)同(tóng)谈判中的(de)储备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一(yī)时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区(qū)国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人(rén)介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了(le)我们(men)一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完(wán)成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的(de)同区(qū)域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权(quán)益人(rén)有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而(ér)这次(cì)项目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也(yě)作了(le)一定的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江(jiāng)光大园(yuán)项(2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身(shēn)需求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的管理人(rén)都(dōu)变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一(yī)些其他在开(kāi)发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学(xué)城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突(tū)发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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