饱受(shòu)争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务(wù)内(nèi)容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的(de)收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额(é)不(bù)低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计(jì)委建设部下(xià)发(fā)的《关于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务(wù)等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明(míng)确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入(rù)国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价，饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场影响(xiǎng)有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其(qí)中的细(xì)则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业(yè)健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手(shǒu)房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将其视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高(gāo)了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有利于(yú)房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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