导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次(cì)人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意(yì)味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题(tí)的(de)新闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市(shì)租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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