OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期(qī)已(yǐ)同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季(jì)报中(zhōng)已经披(pī)露张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级(jí)市(shì)场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日(rì)场内资金有所流(liú)出(chū)，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一(yī)定(dìng)释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其(qí)实(shí)有些隐含收益率高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造(zào)成大(dà)的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江光大园项目出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回(huí)落。在(zài)随(suí)后召开的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信(a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大xìn)心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋(qa5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大ū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明(míng)会(huì)上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同(tóng)谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎(yíng)来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们一(yī)些(xiē)空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江光大(dà)园一(yī)直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目(mù)的(de)大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及(jí)时(shí)修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的(de)分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的(de)大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单(dāa5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大n)层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资(zī)源(yuán)共享和(hé)联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台(tái)和它(tā)未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事件的(de)所有负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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