中国内战打了几年，中国内战打了几年时间g>导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居(中国内战打了几年，中国内战打了几年时间jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查(chá)数(shù)据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活(huó)带来了很大(dà)的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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