导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的(de)不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可(kě)能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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