导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思>

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的(de)大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

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　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。