文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商品房预(yù)售最早(吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用(yòng)和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发(fā)商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支(zhī)付，所有吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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