文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定会(huì)触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　a4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸lt="是该取消预售制(zhì)了(le)：问题及建议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143244126.png">

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带(dài)动的上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支(zhī)付房款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTPa4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸olor: #ff0000; line-height: 24px;'>a4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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