OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设(shè)施资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市(shì)场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金(jīn)有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是(shì)已经(jīng)完(wán)全(quán)触底(dǐ)。

　　寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事(shì)高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造(zào)成大(dà)的(de)影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调(diào)至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园(yuán)区类资(zī)产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑(kēng寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶)。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估(gū)计(jì)园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二(èr)级市(shì)场价格(gé)出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负(fù)责(zé)人介绍说(shuō)，目前(qián)储备(bèi)租户(hù)还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了(le)三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何(hé)未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租(zū)都属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些(xiē)差异(yì)化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大(dà)园单层(céng)以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根(gēn)据自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们(men)实现基(jī)金扩容的(de)第一步，也(yě)是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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