万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有(yǒu)很(hěn)高的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场(chǎ大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好ng)，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦(大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持(chí)续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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