OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新(xīn)区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二(èr)级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董(dǒng)事(shì)高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入(rù)受(shòu)不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召(zhào)开(kāi)的(de)业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人(rén)就相关(guān)事项(xiàng)进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团(tuán)队表示(shì)了(le)对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之(zhī)路又(yòu)迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技(jì)消息的(de)第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一(yī)些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签(qiān)署租反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数赁意(yì)向书来(lái)尽快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个(gè)月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也(yě)有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得(dé)到(dào)及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦(shà)和张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根据自身需(xū)求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责(zé)人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们(men)可能(néng)面临了(le)一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心。”

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