近两年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(f人次是指什么，人次是单位吗ēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资(zī)决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位(wèi人次是指什么，人次是单位吗)业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)人次是指什么，人次是单位吗，两个部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的(de)二级(jí)市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额(é)包(bāo)含(hán)了投资(zī)本金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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