一线城市，也不(bù)端着了(le)。

　　昨天(tiān)，深圳取消二手(shǒu)房指导价的(de)消息在房产圈(quān)刷(shuā)屏(píng)了。

　　这(zhè)条(tiáo)消息为什么这么重(zhòng)要？首(shǒu)先二手房指(zhǐ)导价(jià)被称为“核(hé)弹级(jí)”政策，其次深圳(zhèn)几乎是最后一个还在“认真(zhēn)”实施这(zhè)条政策的(de)城市，最后深圳是房价前三的核(hé)心城市。所以，深圳(zhèn)的(de)一举(jǔ)一动都具(jù)有风向(xiàng)标意义(yì)。

　　有(yǒu)分析人士指出，深圳二手房指导(dǎo)价如果取(qǔ)消，首先有利于深圳二手房回暖，然后二手(shǒu)房回暖有利(lì)于深圳(zhèn)楼(lóu)市总体回暖，最后深圳楼市回暖有利于全国(guó)楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹调控”退出(chū)？

　　昨天，深圳疯传“二手房指导价(jià)”正式结束。传言(yán)称(chēng)：二(èr)手房贷款(kuǎn)不按官方参考价（指(zhǐ)导价(jià)），银行核定房(fáng)价以网签备案价和评估价孰低为准。

　　自此，参考价真正变成了“参考价”。

　　目前没(méi)有看到(dào)官方文件。据证券时报(bào)21日(rì)消息，目(mù)前深圳(zhèn)多家大行表示“尚未(wèi)接到正式通知，目前仍按参考(kǎo)价办理按揭”。所(suǒ)以还(hái)需要持续的关注。

　　易居研(yán)究院研究总(zǒng)监严跃进认为，本(běn)次(cì)政策大(dà)概率(lǜ)为(wèi)真，更(gèng)多体现为银行贷款等领域(yù)按照新的规则进行，但不会(huì)出台正式文件。

　　有(yǒu)时候(hòu)，有些事情，是不用(yòng)发文件的(de)。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼(lóu)市二(èr)手房指导价(jià)横空(kōng)出世。当(dāng)时，深圳一(yī)口气公(gōng)布了全市3595个小区的参考价，很多南山、福(fú)田、宝(bǎo)安中心区(qū)的高价盘，直接按照当时(shí)的市场(chǎng)价打(dǎ)了5折(zhé)、6折来“指导(dǎo)”，银行只(zhǐ)能按照指导价来计算首付、发(fā)放贷款。

　　当时(shí)大家还不觉得厉害(hài)，但(dàn)经历了这两年的痛苦，才(cái)深(shēn)知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子(zi)，市场价1000万的房子，如(rú)果不“指导”，可以首付3成即300万；如果指导价打七(qī)折即700万(wàn)，那么首付(fù)3成210万，加上需要全款支(zhī)付(fù)的部分，实(shí)际首付去到了510万(wàn)，相(xiāng)当(dāng)于首(shǒu)付5成了（多(duō)给210万首付）。这直接让大(dà)批(pī)量买家，失去(qù)了(le)购(gòu)房能力，相(xiāng)当于(yú)强势“降杠杆(gān)”。

　　自深圳推行二(èr)手房参考价(jià)以后(hòu)，东莞、宁(níng)波、成都、三亚、西安、合肥、广州等(děng)10多个城市(shì)陆续跟进。事实也确实证明了，这(zhè)条(tiáo)政策的“核(hé)弹”级(jí)别(bié)。

　　到了2021年10月(yuè)，根据安(ān)居客的统计，实(shí)施二(èr)手房指导价的(de)10个城市，有8个(gè)挂牌价(jià)降(jiàng)了。

　　2022年受到疫(yì)情的(de)影响，二(èr)手房更是惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中城市(shì)房价只(zhǐ)有6个同比上涨，其他的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深(shēn)圳，有人付(fù)出了沉重代价

　　据深圳乐有(yǒu)家研究中(zhōng)心数据显示：成交量上，二手房指(zhǐ)导价出台(tái)当(dāng)年，深圳二(èr)手住宅成交量同比下滑57％。2022年(nián)继(jì)续腰斩，成交量同比(bǐ)下滑47％，全年(nián)成交(jiāo)量仅2.2万套，创近二十年最低记录，相较2020市场高(gāo)峰缩水近八(bā)成。

　　价格(gé)方面，与二手房指导价发布当月相比，如(rú)今(jīn)二(èr)手房挂牌价低于及接近参考价(jià)的房源占(zhàn)比大(dà)幅增加。2023年一季度(dù)，深圳各(gè)区二手房成交TOP10小区中(zhōng)，过(guò)半成交(jiāo)价低于参考价(jià)。

　　只有真(zhēn)实经历(lì)其中的人(rén)，才(cái)能深切的感(gǎn)知其(qí)威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝于耳。

　　据(jù)说一位码(mǎ)农三年前高杠杆买了2套华润(rùn)城，月供12万，最(zuì)终亏损1000万破产。据媒体推(tuī)测，如果案例(lì)属实，买家的实(shí)际购房成本高(gāo)达20万/平，目(mù)前价格跌至14万(wàn)/平，叠加这(zhè)三(sān)年的(de)房贷和持有成本，差不多亏(kuī)损超千万。

　　深(shēn)圳一大批人这两(liǎng)年感受到了太多“心酸”。二手房成(chéng)交量创(chuàng)下多(duō)年新(xīn)低，学区房(fáng)神话不再，房产中介的(de)日子难过，投资客挥泪(lèi)斩仓(cāng)....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来(lái)，实(shí)施(shī)了二(èr)手房指导价的城市陆(lù)陆续续低调退出，目前(qián)只有深(shēn)圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义(yì)明显

　　最近一线(xiàn)城市也不端(duān)着了。

　　近日，北京在(zài)房(fáng)山区试点多子女(nǚ)家庭和职住平衡(héng)家庭购房支持政策(cè)。上海也考虑予(yǔ)以多孩家庭在新房计(jì)分制(zhì)度政(zhèng)策上(shàng)的支持(chí)。

　　从(cóng)最新(xīn)公布的3月份70个大(dà)中城市商品住(zhù)宅销售价格变动(dòng)情况来(lái)看，广州(zhōu)、深圳(zhèn)的新房、二手(shǒu)房价(jià)格仍然是同(tóng)比去年依然是下降的。

　　北京(jīng)、上海(hǎi)已经(jīng)同(tóng)比增长了(le)，其他二(èr)线城市如(rú)杭州、成都、南京、合肥等城市(shì)价格都是(shì)同比(bǐ)上涨的。

　　广州、深圳能不急吗(ma)？

　　事实上，上(shàng)面可能更急(jí)。3月(yuè)份，两部门联合发文，全面推动二手(shǒu)房“带押(yā)过户”全国(guó)实施(shī)，这是一条被广泛好(hǎo)评(píng)的新(xīn)政。对于激活二手房交易，具有(yǒu)定海神(shén)针般的作(zuò)用。

　　住建(jiàn)部(bù)部(bù)长(zhǎng)倪虹近日(rì)更是(shì)指(zhǐ)出：建筑(zhù)业(yè)、房地产企业要发(fā)挥国民(mín)经济“顶梁柱(zhù)”“压舱石(shí)”作用。回归到常识，从(cóng)字面(miàn)理解一下这两个词，意思(sī)就是(shì)——顶梁柱如果不行了(le)，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱石(shí)如果压(yā)不(bù)住，小船不就(jiù)翻了？

　　也许，今(jīn)年(nián)扶持楼市的政(zhèng)策(cè)，还有一大波(bō)正在路上...

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