导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是(shì)流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了(le)很(hěn)大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一(yī)半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费>

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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