文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打(d领略的意思ǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能(néng)进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了(le)重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合(hé)同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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