5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实(sh徐海为是谁？í)现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的(de)多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周徐海为是谁？刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性地徐海为是谁？拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下(xià)游产业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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