5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来的(de)首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米>

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的(de)大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米表现也不太乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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