近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红前提(tí)是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目(mù)进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的(de)可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省