饱(bǎo)受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服(fú)务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量(liàng)二(èr)手房(fáng)成交(jiāo)依赖(lài)中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于(yú)金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保(bǎo)费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思在内的相(xiāng)关市(shì)场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个(gè)话(huà)题(tí)，便是房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费及中介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收(shōu)费(fèi)标准，即根据(jù)这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的(de)住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构(gòu)在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目(mù)、服务内容和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人(rén)出具收费清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平(píng)均水平(píng)的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息(xī)，市(shì)场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收费(fèi)过高(gāo)的(de)经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前(qián)两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑(qí)麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房者来承(chéng)担(dān)。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可(kě)能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分(fēn)费用，房(fáng)东(dōng)往往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房(fáng)者，这(zhè)实际(jì)上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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