5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对(duì)房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一(yī)季(jì)度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸(xī)引了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在3七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数0％以上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数)上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的(de)复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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