近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场价(jià)格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的(de)特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包(bāo)含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的(de)土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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