5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新(xīn)杀老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗入十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了(le)业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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