OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍(réng)未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较(jiào)大(dà)，但其实(shí)不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一(yī)位业内(nèi)人(rén)士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性(xìng)利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园(yuán)区会(huì)最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团(tuán)队表示(shì)了对(duì)张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和(hé)合同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了(le)三个(gè)月履约保证金给了我们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但本着对(duì)首新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久(shǒu)批(pī)扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)一(yī)季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户退(tuì)租正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没(méi)有得(dé)到及(jí)时修复后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也作了(le)一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据(jù)自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科(kē)目(mù)前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产(chǎn)业空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是(shì)至关(guān)重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可(kě)能面(miàn)临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能(néng)算是一个(gè)非常小的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发(fā)事件(jiàn)的(de)所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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