5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单(d为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思ān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思(shì)，其主要又体现为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客(kè)观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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