饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年(nián)来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用(yòng开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑)客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方(fāng)面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易(yì)占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究(jiū)中心(x开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑īn)首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业(yè)性(xìng)，居民(mín)往往通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其(qí)中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的(de)负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和(hé)调(diào)控(kòng)的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)关注最(zuì)多(duō)的一个(gè)话(huà)题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不(bù)低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部(bù开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑)门(mén)在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双(shuāng)方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收(shōu)费的(de)通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服(fú)务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混(hùn)合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基(jī)本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明(míng)确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易当事(shì)人出具(jù)收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明(míng)显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市(shì)场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳(nà)入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规(guī)定(dìng)，未(wèi)来(lái)如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本应该(gāi)由上下(xià)家(jiā)各(gè)支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现中介费及税(shuì)费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用也可(kě)能通(tōng)过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房(fáng)者(zhě)单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的(de)基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易(yì)中操(cāo)作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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