5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口一轮行业(yè)出(chū)清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业(yè起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口)内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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