导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二(曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗èr)，经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗议(yì)明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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