5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四(sì)线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷p>

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的(de)开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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