文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍中国有多少万大军，中国多少万兵力英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎn中国有多少万大军，中国多少万兵力g)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业的发(fā)展中国有多少万大军，中国多少万兵力。中国内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带(dài)动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额(é)报价计(jì)算重点资金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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