OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原(yuán)因，最近几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也(yě)得到(dào)一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面96的因数有哪些数，72的因数有哪些(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不(bù)是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的(de)投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空(kōng)下调(diào)至(zhì)得这么(me)急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到(dào)租金(jīn)收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(z96的因数有哪些数，72的因数有哪些hé)库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到(dào)了(le)一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的(de)原始权益人(rén)相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事(shì)发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次(cì)项目(mù)的大租户退租(zū)正好发(fā)生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑情况没有得(dé)到(dào)及(jí)时(shí)修复后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的(de)资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租(zū)户(hù)的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是(shì)两千多平(píng)的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算(suàn)挑(tiāo)选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和(hé)联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一(yī)切可能(néng)化(huà)解当前(qián)突发事件的所有负(fù)面影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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